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深圳扩容莞惠,真还是假?

2020-03-13 10:41:02来源:米宅珠三角

近期,深圳扩容的传闻沸沸扬扬。

据传826深圳特区四十周年,中央会送扩容大礼包,一旦扩容,惠阳和大亚湾被纳入深圳的概率最高。

这让不少人很是纠结,一万多的惠州要不要买一套,提前埋伏等待暴击。

从哪个角度看,深圳对土地都极为饥渴:土地开发殆尽,华为出走东莞,房价越炒越高,发展遭遇掣肘,一切都是因为缺地。

土地不够就要扩容,这是一个很直观的推论。

何况,深圳已经扩了一块深汕的飞地,但是,远水解不了近渴,近在眼前的只有东莞和惠州。

深圳扩容,怎么看都觉得势在必行,不确定的无非是并东莞还是并惠州。

传说中有激进的大合并,直接并入东莞或者惠州;也有保守的小合并,惠州并入惠阳和大亚湾,东莞并入凤岗、塘厦、黄江这些临深片区。

缺地=扩容=并入莞惠的一部分=彻底解决深圳的缺地问题

这个逻辑怎么看都无懈可击,但是,又总觉得哪里不对。

首先,深圳要吞并东莞惠州,问过莞惠的意见吗?问过广东的意见吗?

2

深圳扩容,涉及到的利益博弈实在是太多了。

首先是广东省,多年来深圳一直是计划单列市,享受省一级的经济权限,财政收入上缴中央而非广东省。

深圳越来越富,越来越强,不受广东辖制,粤东、粤北和粤西山区却贫穷依旧,广东与深圳的明争暗斗早非一朝一夕。

广东省的高速公路、高铁终点站大多设在广州,而不会延伸到近在咫尺的深圳,从深圳到内地很多城市都需要去广州转车,

2000年,珠江口大桥立项时,原本是为了解决深圳通往珠海的交通问题,但广东省拉上了香港澳门把珠江口大桥改成了港珠澳大桥,花千亿巨资最终连接的是珠海、香港和澳门。

港珠澳大桥采用Y字连接方式,巧妙避开了车流量最多的深圳,只允许拥有粤港和粤澳车牌的车辆通行,大桥使用率可想而知。

面对这种情况,深圳只能曲线救国,自行筹建高铁、城轨、通道和大桥,如今已有了虎门二桥,深茂高铁,深中通道等。

在这种大背景下,让广东省把亲儿子,GDP排名第四的经济强市东莞,或是排名第五的惠州送给深圳,想一想难度会有多大?

再说广州,广州做为传统一线,南部老大,地位屡屡被深圳挑战几乎不保,从北上广到北上广深到北上深广,一字之差,寓意微妙。双城表面合作,实则竞争。

2017年,深圳GDP首次超越广州,GDP分别为22438和21503亿,差额935亿;

2018年,深圳广州的GDP分别为24222和22859亿,差额1363亿;

2019年,深圳广州的GDP分别为26927和23628亿,差额3299亿。

两个城市的GDP差距已在不断拉大,如果再把东莞或惠州并入深圳,给深圳增加了土地,又增长了GDP,等于猛虎添翼,广州又是否会坐壁上观?

再者,东莞和惠州愿意吗?

东莞经济强劲,野心勃勃,近十年转型成功,甩掉了大部分的低端制造业,转型高端产业,不惜血本打造松山湖、南城和滨海新区,在深圳和广州的夹击之间,表现丝毫不弱。

东莞和深圳争抢华为,深圳几无还手之力。

华为已大部分迁入松山湖,去年10月12日,东莞又把松山湖东部800多公顷的优质地块低价出让给华为,并配套规划各类设施,很明显要让华为全部迁入东莞,一点渣渣都不给深圳留下。

这样一个雄心勃勃的东莞,会甘愿把宝贵的土地拱手送给深圳吗?

还有惠州,惠州没有发展野心只想卖地不假,可是,正因为临深惠州土地才好卖,如果把地都送给深圳了,还拿什么卖?

所以综合分析下来,深圳扩容的阻力超级大,除了深圳和莞惠的投资客,没有人会投赞成票。

和18年济南吞并莱芜完全不同,济南并入莱芜,做大做强省会,肥水不流外人田,符合山东省的利益,符合济南市的利益,对莱芜来说,虽然失掉了独立的地级市地位,但是变成了省会的一部分,多方共赢,何乐而不为?

而深圳扩容莞惠,面临的阻力来自四面八方,惠州还有可能因为利益让步,但对东莞和广东来说,不是钱的问题,是地位之争,排名之争,荣誉之争,是绝对不可能让步的。

想要达成这一目标,除非从中央的层面去强力推动,去下达硬性命令。但让中央为了深圳的一方利益,去硬压广东、广州、东莞这样雄据一方的诸侯,恐怕也很为难吧。

对深圳来说,又是否值得排除万难必须推进扩容呢?

3

首先,深圳的有产阶级不愿意,一旦扩容,扩容片区房价大涨,房源数量和后续潜在供应量都大增,必然导致原深圳辖区房价下跌,大量有产阶级的身家缩水。

最有利的当然是莞惠临深的自住和投资客,但他们的诉求显然不重要。

深圳政府的意愿才是决定性的。

再回到开头那个命题上,深圳缺地吗?

深圳当然缺地,但是,深圳又不像大家想象的那么缺地。

深圳总面积1997平方公里,建成区面积925平方公里,剩下的一多半不是无法利用的山地,就是被纳入生态红线禁止开发,几乎无地可用。

但通过航拍图我们会发现,深圳很多片区还有不少已平整未开发的地块。

深圳真实的土地储备确实很有限,但却比大家想象中要多。

这些星罗棋布的地块量级,没法和其他城市动辄几百上千平方公里的新区相比,但能看出深圳缺地并没有缺到无米下锅的程度。

这些地块主要用于工业、商业、住宅和教育、医疗等城市配套用地。

现存地块大部分做为工业用地进行拍卖,因为高新产业和先进制造业是深圳立足之本,少量的土地储备要先保证产业发展。

住宅、商业和城市配套地块所占配额较少,只有产业起来了,才能养活更多的人口,深圳这个拍地思路是没错的。

灵魂拷问是,这么点地块够用吗?

4

深圳现有的储备地块够用吗?

我仔细研究了深圳近两年拍地的情况,如果大力招商引资肯定是不够的,如果只是引进有竞争力的高新产业却差的并不多。

去年,深圳出让了两块重量级的工业用地,一块是出让给腾讯的大铲湾地块,面积高达81万平方米,出让价85.2亿,每平米折合10500元。

宝中前海片区,住宅用地出让价每平米折合40多万,一万块卖给腾讯体现的绝对是深圳政府的满满诚意。

另一块是出让给联想的光明地块,面积59244平米,出让价1.08亿,每平米1822元,光明的住宅地块拍卖价高达11万多,相比之下,这块地可以算是白送。

从这两次象征性土拍能看出,深圳政府把最好的地块,以最低的价格留给最有价值的企业,这些独角兽企业数量有限,占用土地资源有限,GDP产出却极高,还能留下众多的高新人才,深圳想要留住这些企业,并不需要太多的土地。

次有价值的地块,则以合理价格出让给优质企业和制造业,来保证产业的升级迭代。

一个城市什么时候需要大规模用地,往往是在建设新区的时候。

很多二线三线城市,一挥手就是几百平方公里的新区规划用地,比如武汉的光谷新区,成都的天府新区,石家庄的正定新区等等,全国各地的新区随手划拉划拉,没有500个也有300个。

建新区,一是为建设面貌一新的新城,二是利用新区噱头招商引资。

但深圳两者都不需要,因为该规划的城建都已建好,该引入的高新企业都已引入,现在深圳尚有大量写字楼产业园空置,再去建设一个庞大的新区,建起更多闲置的写字楼商务区意义何在?

高新企业的数量是有限的,一个城市的容量也是有限的,深圳再强,也不可能把全国的独角兽企业都纳入自己麾下。

5

在我看来,深圳未来十到二十年的用地规划和产业发展,是四步棋同时在走。

一是前海自贸区,这块十多平方公里的土地相当于一个浓缩的新区,深圳准备把金融业和大量中小高新企业都纳入这个版图之内,填满这个地块,并形成集群效应,需要至少十五年。

二是各大总部基地,超总基地,留仙洞总部基地、大铲湾等,用来承接下一批总部企业的进驻,这些金字塔顶端的明星企业是深圳发展的基石。

三是分散于光明、龙岗、坪山、大鹏等区的多个零散地块,政府会依据土地位置和等级不同,接纳各类高新产业或中高端制造业。

深圳现在的IP和地位,有资格去筛选企业,引进低能耗高产出的产业,拒绝高用地低产出的产业,所以深圳产业发展对土地的需求,并不像大家想象的那么大。

深圳在做的是不断提升在单位土地面积上的产出值,而不是盲目追求扩大土地面积。

说一个值得关注的点,国内普遍的工业用地年限为50年,但深圳的工业用地全部是30年。

为什么深圳只有30年?因为工业地块不同于住宅地块,到期收回难度低。

30年后,这些卖出的地块可以全部回收,再次出让给更有价值的产业和企业,让土地价值最大化,实现不断的腾笼换鸟和产业升级。

30年的使用期限,能保证每年都有大量工业地块到期被收回,重新整合利用,交付给更有生命力的产业和更有创造力的企业,深圳经济得以被重新激活。

第四步棋放到后面讲。

6

如果真的并入莞惠的部分区域,深圳的土地问题是否可以一揽子解决?惠州是个多山的城市,山地和丘陵占去整个城市面积的69%,剩下31%,难以开发的台地占12.6%,平原只有18.3%。惠州我去过多次,偌大的临深片区,除了大山,剩余的少量平地基本全部开发殆尽。

整个惠阳,几无可以开发的土地,临深片区偶尔能看到的未开发地块,早就被惠州政府卖出。剩下的少量未卖出地块距深圳核心区超过百公里,很难利用。

深圳要的是土地,不是漫山漫谷的房子,更不是乱糟糟的城建,这样一个惠阳,深圳拿来何用,为了帮惠阳抬房价吗?

有人会说,惠阳没地了,可以把相邻的惠东一起并进来啊。

讲真,且不说惠东是一个除了山就是山的穷县,问题是到了惠东就等于到了汕尾,深汕合作区已被深圳收入囊中,可利用的平原面积比惠东还大,深圳为什么还要大费周章去拿下惠东呢?

东莞情况也是类似,东莞深圳都是发达城市,两市交界处开发强度很高,可供开发的土地资源很少,且多是一些零散地块,深圳需要的不是零散地块,而是连成片的大片待开发土地。

何况,并东莞的难度比并惠州要高的多。

7

综合分析一遍,会发现扩容根本不是想象中那么简单,扩容之后带给深圳的价值有限,负面影响却极多。

深圳并非没地,东部的龙岗、坪山、大鹏都还有不少未开发土地,只是资金过分扎堆西部,已形成规模效应,资金东引难如登天。

龙岗坪山大量地块尚未开发利用,再向东走去开发惠州意义何在?

观澜城建一塌糊涂,还有部分未开发地块和急需改造的大量低端厂区,再向北走去开发东莞又意义何在?

退一万步说,深圳缺地真到了难以为继的地步,中央完全可以给政策,适当退让生态红线,允许开发一部分山野林地,开发部分半山资源,或者再填一部分海域,都可以大大缓解深圳的缺地问题。

这个选择不管对中央还是对深圳,都比兼并莞惠造成的城市内耗要少的多,难度也要小的多。

所以,深圳扩容实际是一群人自以为是的意淫,媒体传的火热,中介嗨到飞起,投资客心急如焚,政府根本不care好吗?

深圳政府在做的,除了前三步棋,用现有地块不断腾笼换鸟,用产业升级解决缺地问题,还有第四步棋,已在大家不经意间启动了。

这就是深汕飞地的打造。

深汕合作区成立于2018年12月16日,但早在成立两年前,深圳和汕头就这块飞地已达成了合作共识。

据大渔对深圳近三年土拍的统计,从2017年初,深圳已开始拍卖深汕合作区地块,三年时间已拍出深汕土地共计六十块,工业用地为主,商业和住宅用地为辅。

拍卖地块主要集中在鹅埠镇片区和鲘门高铁片区,小漠渔港片区和产业路创文路等也有少量地块拍出。

深汕合作区的土地出让价格极低,尤其是工业用地,早期只有200多元一平,现在也不过500多元一平,住宅地块5000多元一平,拍下深汕工业地块的大多是深圳本土制造业。

从拍卖地块的位置可以看出,深圳政府正在大力打造深汕合作区的鹅埠镇和鲘门高铁片区,并用极低的地价吸引深圳本土企业前往深汕布局,经过长线筹划与发展,最终让深汕这块飞地成为深圳制造业的大后方。

深汕飞地,可供开发土地极多,既不担心房价暴涨暴跌,又不涉及与莞惠和广州的利益博弈。所以,扩容莞惠都是假象,深汕明棋才是深圳真正要布的局。

8

深圳,从诞生起,就注定要走一条与众不同的路。

城市发展,并不是越大越强,越大机会越多,内地大把一万多平方公里的三线城市,有用吗?

纽约,只有789平方公里的土地面积,并不妨碍它成为美国第一大城市。

寸土寸金的纽约,2018年城市GDP高达8017亿美元,折合人民币54000亿,每平方公里的产出高的惊人。

深圳大概率会学习纽约,做强金融和高科技产业,提高单位产出,做小而强的龙头城市,而不是盲目扩容面积,导致首尾难顾。

至于高房价问题,纵观国际经济发达的城市,纽约、香港、新加坡、温哥华、伦敦等,无一不是高房价。

经济的高度发展,必然带来核心区域的高房价,这根本不是扩容能解决的。

否则,深圳的龙岗坪山还有大量三万多的房源,为何无人问津?

北京那么大,平谷怀柔一万多的房价,能拉低东西城的均价吗?

为防止中心区房价过高导致人才外流和社会不稳,深圳政府用人才房、安居房和公租房的批量供应来解决这个问题,虽然不能完全解决,但给了夹心层很大的希望。

深圳无处不在的农民房,虽然有碍观瞻,却给广大中低收入阶层提供了很好的过渡居所。国际上所有的高房价城市都是豪宅与贫民窟并存,让每个阶层各得其所。

深圳也是同样,农民房和商品房两分天下,让商品房上天,让农民房落地,让居住在农民房的人安居的同时,还一直心怀梦想,为最终脱离农民房,住进商品房而奋斗,这也是深圳能一直维持发展原动力的重要原因之一。

所以,我从来不认为政府会急于拆掉关内外成千上万的农民房,把它们全部改造为商品房;

同样,我也不认为缺地的深圳就急于吞下东莞和惠州,解决办法有很多,为何要选问题最多的那一个。

高明的统治者,不会事事追求完美,而是承认存在即合理,去寻求一个多方共存的平衡点。

看问题只看表面的人,才会认为政府会用最短时间拆尽农民房,去买小产权搏拆迁;才会相信深圳必然吞并惠莞,去买大亚湾等暴击。

在我看来,与其买惠阳大亚湾赌扩容,还不如长线布局深汕,那才是深圳一定要走的棋。

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