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保障房建设各链条均现隐忧 政策制度亟待完善

时间:2011-11-15 09:31:44  来源:  作者:  浏览量:0
  背景

  保障性住房建设事关民生,涉及广大中低收入群体的福祉,牵动着社会各界的神经。

  11月10日,住房和城乡建设部公布,截至10月底,今年全国城镇保障性安居工程开工已超过1000万套,实现了年初计划的目标任务。此前,十一届全国人大常委会第23次会议上,住房和城乡建设部部长姜伟新受国务院委托向人大常委会报告城镇保障性住房建设和管理工作情况时,指出目前保障房建设存在选址离城区较远、部分质量不过关、退出机制不完善等问题。一时间,保障房建设能否真正到位,是否实现公平分配等问题,成为社会关注焦点。

  最近,姜伟新表示,今后五年将建设城镇保障性住房和棚户区改造住房3600万套(户)。

  就当前保障性住房建设面临资金缺口、质量堪忧、分配不公等问题,记者进行了深入调查。

  建设链条均现隐忧

  10月31日,国务院办公厅发布关于保障性安居工程建设和管理指导意见,要求到“十二五”期末,全国保障性住房覆盖面达20%左右,力争使城镇中等偏下和低收入家庭住房困难问题得到基本解决,新就业职工住房困难问题得到有效缓解,外来务工人员居住条件得到明显改善。

  这一目标让很多中低收入者倍受鼓舞,然而欣喜之余,不少人对目前我国保障性住房建设情况并不乐观。调查发现,保障房建设从资金投入到质量保障再到后续服务和分配环节等各链条都呈现不同程度隐忧。

  建设资金不足问题是主要难题。按住建部预算,建设1000万套保障房,所需资金约1.3万亿元,其中中央财政拨款1292.66亿元,占比不到10%,余下大部分需地方自筹。面对未来十二五期间,尚有2600万套保障性住房的目标任务,业内外人士均表示,明年建设资金压力会更大。

  已建成的保障性住房也存在着诸多问题,其质量状况和配套设施堪忧。

  采访中,一些中低收入保障房住户反映其保障房质量和后续服务很差。北京市昌平区东小口镇某保障房小区部分已入住居民表示,房子隔音效果差、电梯经常停驶、物业服务严重滞后等问题困扰着他们日常生活。

  广西住建厅在今年一季度督查通报中称,该区部分保障性住房存在施工质量不高、安全隐患较多、管理人员缺席等问题。其中有廉租住宅楼工程中使用违规“瘦身钢筋”,重量偏差达负40%。

  此次姜伟新报告中也明确指出,有的地方一些保障性住房设计、施工、监理、验收质量把关不严,个别工程还使用了不合格建筑材料,“存在质量安全隐患。”

  与此同时,对保障房分配不公和退出机制不健全质疑声也不断。保障房住户开宝马、住豪宅情况一度引发媒体和公众谴责。住建部官员承认,家庭和个人住房、收入及金融资产等情况基础信息不足,核定有一定难度。一些地方确实出现“骗租、骗购”情况。有的家庭收入增加了,但仍不退出保障性住房,群众意见很大。

  政策制度亟待完善

  十二五期间,受现实需求压力,保障房建设任务空前繁重。调查中,专家表示,与保障房相关的一系列深层次问题正在日益凸显。

  一些地方政府为完成已签订任务量,项目手续不全就开工,出现“边开工边办手续”现象。

  今年5月24日至6月2日,河北省住建厅对该省保障性住房质量安全进行执法监督检查。接受检查的66项保障性住房建设工程、71个单位工程中,建设手续不齐全的工程占检查工程10%。

  仓促上马,监管不力引发的问题频现。业内外人士普遍反映,部分地方因工期过于仓促,保障房建设中从施工、监理、建材等一系列企业招投标流程被弱化,客观致使对建设质量的监管流于形式,这也是造成保障房质量问题频发的重要原因。

  相关规定的漏洞也造成部分开发单位“偷工减料”。调查发现,限价房和经适房当前平均利润率约7%~8%,不足普通商品房一半。加上各项税费、土地成本和通胀因素,利润更被压缩。廉租房和公租房项目利润率更低,且资金回笼速度较慢,因此造成一些企业千方百计压缩成本。专家表示,若缺乏强力有效监管,危害质量安全事件很难避免。

  政策环境和相关投融资机制不完善也成保障房建设推进乏力深层原因。

  目前,我国保障性住房建设主要以财政投入为主。调查显示,因地方配套资金不足,全国保障性住房建设计划实施艰难。

  近年来土地成本高涨,保障性住房开发成本快速上升,不少项目出现亏损,民企纷纷退出保障性用房领域。长期关注保障房建设的中航工业中航信托股份有限公司总经理姚江涛表示,与我国多数城市较低的租金房价比,在公共租赁房或廉租房市场投入的资本难以达到合理收益率。加之中低收入群体偿付能力有限,即使出现信贷违约,银行也面临资产处置方面限制,这使得金融机构同样缺乏参与保障性住房建设积极性。

  中国国际经济技术合作促进会金融投资委员会主席孙飞博士认为,资金严重不足是目前保障性住房体系建设和发展面临的主要瓶颈。立法缺失,住房保障体系不健全,导致存在严重的资源稀缺局面。

  顶层设计至关重要

  采访中,专家呼吁,必须从顶层设计入手,尽快建立完善相关保障性住房法规,规范投入、建设、分配、监管、退出等制度,进而建立适合中国国情的可持续发展的保障性住房体系。

  有专家建议借鉴国际经验,启动政策性金融杠杆。国际上,保障性住房建设主要通过政策性金融创新推动市场化资金参与。政府并不充当保障性住房建设投资主体,而是通过税收优惠、税收返还、利息补贴、增信担保等方式提高保障性住房开发和运营收益率,使其达到市场化运营下的合理风险收益水平,从而吸引民间资本进入,最终投融资主体仍由地产企业和金融机构充当。

  姚江涛认为,政策性金融杠杆的启动,有利于建立适合国情的保障房融资及流动体系,实现保障性住房市场可持续性发展。

  孙飞建议,应尽快出台制定《住房保障法》,规范政府与地产商职能与定位,理顺政府与市场关系,使得政府和市场均能满足国民多层次居住需求,构建中国国情的保障性住房体系。

  公平分配是保障性安居工程“生命线”,社会学专家郭簃认为,当务之急是进一步完善基本住房保障制度,拓宽建设资金来源渠道,同时建立公平分配机制和质量监督体系,对保障房建设实行质量终身责任制。只有做到过程和结果公开公平公正,才能真正使住房困难中低收入家庭受益。

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